전세 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 어떻게 해야 할까?

전세 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못한 상황, 이럴 때 어떻게 해야 할지 막막한 분들이 많을 거예요. 최근 한 분이 비슷한 고민을 상담해 주셨는데요, 그 사례를 통해 전세금 반환 문제 해결 방법을 살펴보겠습니다.

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사건 요약

A씨는 전세 계약이 만료된 후 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못했습니다. 계약 만료 2개월 전 재계약 불가 통보를 받았고, 이사갈 집을 가계약까지 마쳤지만, 집주인은 "돈이 없다"는 말만 반복하며 시간을 끌고 있습니다. A씨는 이사 일정을 유연하게 조정할 수 있지만, 불안함이 커지고 있어요. 특히, 집주인이 차기 세입자를 구해도 즉시 상환될지 의문입니다.

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첫 번째 단계: 점유 유지가 핵심

전세 계약이 끝났다고 해서 바로 집을 비우면 안 돼요. 점유를 유지하는 것이 가장 중요합니다. 집을 비우면 집주인이 다른 세입자와 계약할 수 있고, A씨는 협상력을 잃게 됩니다. 중개인이 세입자를 데려오더라도 직접 만나보고, 보증금이 자신에게 직접 입금되도록 요구해야 해요. 이때, 서면으로 합의 내용을 확약받는 게 좋습니다.

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두 번째 단계: 법적 조치 준비

집주인이 계속 미루기만 한다면 법적 절차를 시작해야 합니다.

1. 임차권등기명령 신청: 이는 전세금 우선변제권을 확보하는 방법입니다. 집주인이 부동산을 매각하더라도 A씨가 먼저 돈을 받을 수 있게 돼요.
2. 지급명령 신청: 간단한 서류만으로 법원에서 집주인에게 지급을 명령받을 수 있습니다. 이때, 연 12%의 지연이자도 함께 청구할 수 있어요.
3. 소송 제기: 위 방법들이 효과가 없다면 본안 소송을 통해 강제집행까지 진행해야 합니다.

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차기 세입자와의 협상 전략

집주인이 새 세입자를 구하면, A씨는 반드시 직접 보증금을 받을 수 있는 구조를 만들어야 해요. 예를 들어, 새 계약서에 "기존 임차인(A씨)에게 보증금을 직접 지급한다"는 조항을 넣도록 요청하세요. 물론 이는 집주인과 새 세입자 모두의 동의가 필요하니, 서면 합의서를 받는 게 필수적입니다.

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집주인의 태도 변화에 대비하기

집주인이 "최선을 다한다"고 말해도, 서면 약속 없이는 믿지 마세요. 특히, 차기 세입자와의 계약 과정에서 A씨가 개입할 수 있는 권한을 법적으로 확보해야 합니다. 만약 집주인이 연락을 끊거나 약속을 어긴다면, 이미 준비한 법적 조치를 실행에 옮기세요.

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현명한 선택: 수동적 대기 vs 적극적 행동

많은 분들이 "기다리면 해결될까?"라고 생각하지만, 적극적인 행동이 답입니다. 법적 절차는 시간이 걸리기 때문에 미리 시작하는 게 유리해요. 특히, 임차권등기명령은 상대적으로 빠르게 처리되며, 향후 강제집행에도 유리합니다.

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실제 사례에서 배울 점

비슷한 사례로 B씨는 전세금 반환 소송을 제기했고, 6개월 후 승소했어요. 하지만 그 사이 집주인이 부동산을 처분해 버려 집행이 어려워졌죠. 만약 B씨가 임차권등기명령을 미리 신청했다면, 매각 대금에서 우선적으로 돈을 받을 수 있었을 겁니다.

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요약 체크리스트

1. 점유 유지: 집을 비우지 말고 현 상태 유지.
2. 법적 조치: 임차권등기명령, 지급명령 신청.
3. 차기 세입자 협상: 보증금 직접 수령 조항 계약서 반영.
4. 서면 확약: 모든 합의는 반드시 문서로 남기기.

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마지막 조언

"불안하다"는 감정은 당연합니다. 하지만 법적 권리를 행사하는 데 주저하지 마세요. 전문가 상담을 통해 구체적인 절차를 확인하고, 서둘러 행동에 나서는 게 현명한 선택입니다. 전세금은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 큰 금액이니, 소극적으로 기다리기보다는 적극적인 대응으로 자신의 재산을 지키세요.