아파트 명의를 부모에게 변경할 때, 어떤 세금이 부과될까?"

한 부동산 소유자가 자신의 명의 아파트를 엄마 명의로 변경하려고 합니다. 현재 아파트에는 2억 9천만 원의 대출이 남아있고, 시세는 5억 9천만 원입니다. 이 과정에서 발생할 양도소득세, 증여세, 기타 비용은 어떻게 계산될까요?

 

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1. 유상 매매 vs. 증여: 어떤 방법이 더 유리할까?

명의 변경 방법은 크게 유상 매매(양도)와 증여로 나뉩니다. 각 방법별 세금 부과 방식을 파악해야 합니다.

• 유상 매매(양도) 시 양도소득세
  양도차익 = 시가(5억 9천) - 취득가(4억 2,500) = 1억 6,500만 원
  여기에 필요경비(등록세, 중개수수료 등)를 공제한 후 양도소득세율(6%~40%)이 적용됩니다.
  단, 1가구 1주택 비과세 요건(만 30세 이상·혼인·2년 이상 보유 등)을 충족하면 세금이 면제될 수 있습니다.
• 증여 시 증여세
  부담부증여로 해석될 가능성이 높습니다.
  증여재산가액 = 아파트 시가(5억 9천) - 미납 대출(2억 9천) = 3억 원
  증여세는 3억 원을 기준으로 계산되며, 누진세율(10%~50%)이 적용됩니다.

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2. 세금 계산 시 주의할 점은?

• 양도소득세 예시
  비과세 요건을 충족하지 못할 경우:
  양도차익 1억 6,500만 원 × 세율(19% 가정) ≈ 3,135만 원
  ※ 실제 계산은 보유기간·공제항목 등을 반영해야 합니다.
• 증여세 예시
  3억 원 기준 증여세 과세표준:
  • 5,000만 원 이하: 10% → 500만 원
  • 5,000만 원~2억 원: 20% → 3,000만 원
  • 2억 원 초과: 30% → 3,000만 원
  • 총합 ≈ 6,500만 원* (기본공제 5,000만 원 적용 시 5,500만 원)

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3. 대출 잔액 처리 문제는?

• 대출 이전 시 은행 승인 필수
  아파트 명의 변경 시 대출 계약도 함께 이전해야 합니다.
  은행의 승인 없이 명의를 변경하면 채무 불이행으로 처리될 수 있습니다.
• 대출 상환 의무
  대출을 부모가 인수하지 않으면, 기존 소유자가 대출 잔액을 상환해야 합니다.
  이 경우, 증여세 계산 시 대출금을 공제할 수 없습니다.

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4. 추가 비용: 등록세·중개수수료도 체크하세요!

• 등록세
  시가(5억 9천) × 0.4%~4% ≈ 236만 원~2,360만 원
  ※ 주택 유형(다주택 여부)에 따라 세율이 달라집니다.
• 중개수수료
  시가 × 0.4%~0.8% ≈ 236만 원~472만 원

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5. 꼭 확인해야 할 절차는?

1. 1가구 1주택 비과세 요건 충족 여부
   • 만 30세 이상 또는 혼인한 경우
   • 아파트를 2년 이상 보유했는지
   • 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주했는지
2. 대출 이전 가능성 확인
   • 은행과 대출 조건 재협의 필요
3. 세무사와의 상담
   • 실제 세액은 공제항목·가족 관계 등에 따라 크게 달라집니다.

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결론: "명의 변경 전, 전문가와 상담이 필수입니다!"

양도·증여 모두 복잡한 세법이 적용되며, 개별 상황에 따라 세금이 크게 차이납니다.

• 비과세 요건을 충족하면 양도가 유리할 수 있습니다.
• 증여는 대출 이전 문제가 간단하지만, 고액의 증여세가 부담될 수 있습니다.
  반드시 세무사·은행과 협의하여 최적의 방법을 선택하세요!