"포괄양수도 계약이라는데... 부가세는 정말 면제될까?"
부동산 계약에서 포괄양수도는 사업체 전체를 양도하는 방식입니다. 이 경우 부가가치세(이하 부가세) 면제 여부가 핵심인데요, 계약서 작성 시 특약사항을 어떻게 구성해야 하는지, 중개사는 어떤 부분을 꼼꼼히 확인해야 하는지 알아보겠습니다.
1. 포괄양수도 계약의 핵심: 부가세 면제 조건
포괄양수도는 사업장, 시설, 재고, 고객망 등 사업 전반을 양도하는 계약입니다. 부가세 면제를 받으려면 세법 요건을 충족해야 하는데요.
- 사업자등록 유지
매도인은 계약 당시 유효한 사업자등록증을 보유해야 하며, 양도 후 6개월 이내에 폐업하지 않아야 합니다. - 동일 업종 유지
양도받은 사업을 원래 업종으로 계속 운영해야 합니다. 중간에 업종을 변경하면 부가세가 추후 부과될 수 있습니다. - 재고·자산 80% 이상 인수
사업장의 재고, 비품, 장부 등 자산의 80% 이상을 인수해야 부가세 면제 대상이 됩니다.
→ 계약서 예시
"본 계약은 부가가치세법 제10조 및 제29조에 따른 포괄양수도 계약으로, 매도인은 사업자등록을 유지하며 양도 후 6개월간 업종 변경 없이 영업할 것을 약정한다. 만약 부가세가 부과될 경우 매도인이 전액 부담한다."
2. 중개사가 반드시 체크해야 할 3가지
1) 매도인의 사업자 등록 상태
- 일반과세자 vs 간이과세자
일반과세자는 부가세를 부과할 수 있지만, 간이과세자나 사업자등록이 없는 경우 부가세가 적용되지 않습니다. - 최근 2년간 세금 신고 내역
체납 여부나 세무 조정 이력을 확인해 향후 문제 발생 가능성을 예방해야 합니다.
**2) 계약서의 '_부가세 책임' 조항**_
- 명시적 면책 조항 필수
_"부가세 발생 시 매도인이 전액 부담"_이라는 문구가 없으면, 추후 분쟁 시 매수인이 세금을 떠안을 수 있습니다. - 추가 과세 대비
세무서 해석 변경으로 인한 추가 부과세까지 매도인 책임으로 묶는 것이 안전합니다.
3) 권리금 계약서와의 연동
- 권리금 명세서 분리 작성
권리금을 별도로 계약하지 않으면, 부가세 과세 대상에서 제외되지 않을 수 있습니다. - 임대차 계약서와의 일관성
기존 임차인이 있는 경우, 임대차 계약서의 부가세 포함 여부를 재확인해야 합니다.
3. 실제 사례에서 배우는 주의점
Case 1: 업종 변경으로 인한 부가세 추과
A씨는 카페를 포괄양수도로 인수한 후 3개월 만에 술집으로 변경했습니다. 세무서는 "업종 변경 = 포괄양수도 요건 위반"으로 판단, 부가세 2,800만 원을 부과했습니다.
→ 해결 방안: 계약서에 "업종 변경 시 매도인에게 통보 후 합의" 조항을 추가했습니다.
Case 2: 재고 인수 미비로 인한 문제
B씨는 가게 인수 시 재고를 50%만 인수했습니다. 세무서는 "포괄양수도 요건 불충족"으로 부가세를 청구했고, 매도인과 6개월간 소송을 진행했습니다.
→ 해결 방안: 재고 인수 비율을 명시적으로 기재하고, 인수 현황을 사진으로 첨부했습니다.
4. 추가 서류 체크리스트
- 사업자등록증 (유효기간 확인)
- 최근 2년간 세금 계산서
- 재고·비품 목록 (인수 자산 상세 내역)
- 임대차 계약서 사본 (기존 임차인 있을 경우)
- 권리금 명세서 (별도 계약 시)
5. 만약의 상황을 대비한 추가 특약
"본 계약 체결 후 세법 개정 또는 세무 당국 해석 변경으로 인해 부가세가 발생할 경우, 매도인은 매수인에게 발생한 세금을 30일 이내에 변상한다."
→ 법적 효력을 높이려면, 변제 각서를 별도로 작성하고 공증받는 것이 좋습니다.
"포괄양수도 계약, 부가세 면제는 _조건 충족_에 달렸다!"
부가세 문제는 계약서 한 줄로 천만 원 이상의 손실이 갈릴 수 있습니다. 중개사는 매도인의 사업자 상태, 재고 인수 비율, 업종 유지 약정을 철저히 확인해야 하며, 매수인은 명시적 면책 조항을 반드시 삽입해야 합니다. 계약서에 모든 가능한 리스크를 담아두는 것이 향후 분쟁을 예방하는 가장 현명한 방법입니다.