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대출을 받을 때 DSR(총부채원리금상환비율)은 꼭 이해해야 하는 핵심 개념입니다. 특히 1가구 2주택을 보유한 상황에서 집값이 하락하면 대출 조건이 까다로워지기 때문에, DSR 계산은 더욱 중요해집니다.
1. DSR의 기본 원리: 소득 대비 부채 부담을 숫자로 보기
DSR은 연간 소득 대비 원리금 상환액의 비율입니다. 공식은 다음과 같아요:
DSR(%) = (연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
예를 들어, 연소득 6,000만 원이고 연간 대출 상환액이 2,400만 원이라면 DSR은 40%입니다.
- 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금이 포함됩니다.
- 주의: 이자는 물론 원금 상환액도 계산에 반영됩니다.
2. 1가구 2주택자라면? 가족 DSR 합산의 함정
가족(부부)의 소득과 부채를 합산할 수 있지만, 항상 유리한 것은 아닙니다.
- 예시:
- 본인 연소득 5,000만 원 + 배우자 연소득 3,000만 원 = 총 8,000만 원
- 본인 대출 연상환액 2,000만 원 + 배우자 대출 연상환액 1,500만 원 = 총 3,500만 원
→ DSR = (3,500 ÷ 8,000) × 100 = 43.75% - DSR 한도가 40%라면 초과되어 대출이 거절될 수 있습니다.
✓ 핵심: 가족 합산은 소득뿐 아니라 부채도 함께 늘어난다는 점을 명심하세요.
3. DSR 한도 계산 3단계
① 모든 대출의 연간 원리금 계산하기
- 주택담보대출: 대출 금액, 금리, 잔여 기간을 입력해 월 상환액 계산 후 ×12
→ 네이버 DSR 계산기 활용 추천 - 신용대출: 원금균등상환 시 월 상환액 = [대출금 × 월이자율 × (1+월이자율)^기간] ÷ [(1+월이자율)^기간 -1]
② 연소득 확인
- 세전 연봉 + 부수입(임대소득 등)
- 4대 보험료, 세금은 제외
③ DSR 공식 적용
- DSR 40% 미만이면 대출 가능성이 높습니다.
- 단, 은행별 차이가 있으니 미리 확인해야 합니다.
4. 집값 하락 시 DSR 관리 전략
① 담보 가치 재평가 받기
- 집값이 떨어졌다면 은행에 재감정을 요청하세요. 담보가치가 높을수록 대출 한도가 늘어납니다.
② 고금리 대출 조기 상환
- 신용대출 금리가 8% 이상이라면 저금리 대출로 전환해 월 상환액을 줄이세요.
③ 상환 기간 연장
- 주담대 상환 기간을 20년에서 30년으로 늘리면 월 납입액이 감소해 DSR이 개선됩니다.
✓ 주의: DSR은 신규 대출 실행 시점의 금리로 계산됩니다. 금리 인상 가능성을 고려해 스트레스 테스트를 적용받는 경우도 있습니다.
5. 실전 예시: 2주택 보유자의 DSR 계산
- 조건:
- 주택 1: 담보대출 2억 원(잔여 15년, 금리 4%) → 연상환액 약 2,100만 원
- 주택 2: 담보대출 1.5억 원(잔여 20년, 금리 5%) → 연상환액 약 1,400만 원
- 신용대출 3,000만 원(3년, 금리 7%) → 연상환액 약 1,200만 원
- 연소득: 8,000만 원
- 계산:
총 연상환액 = 2,100 + 1,400 + 1,200 = 4,700만 원
DSR = (4,700 ÷ 8,000) × 100 = 58.75%
→ 한도 초과로 대출 불가능. - 해결 방안:
- 신용대출 3,000만 원을 5년으로 연장 → 연상환액 720만 원으로 감소
- DSR = (2,100 + 1,400 + 720) ÷ 8,000 × 100 = 52.75%
→ 여전히 높지만, 추가 담보나 소득 증빙으로 가능성 탐색.
6. DSR 한도 확보를 위한 체크리스트
- 모든 대출의 연상환액을 리스트업
- 가족 합산 시 소득·부채 재점검
- 온라인 DSR 계산기로 시뮬레이션
- 은행별 상품 조건 비교 (地銀은 DSR 한도가 높은 경우 多)
"결론: 정확한 계산과 전략적 상환 계획이 답이다"
DSR은 단순히 숫자 게임이 아닙니다. 대출 기간, 금리, 상환 방식을 종합적으로 고려해야 하죠. 특히 1가구 2주택자는 담보 가치 변동 리스크까지 감안해야 합니다. _가장 쉬운 방법_은 금융감독원 DSR 계산기를 활용해 본인의 상황을 입력해보는 것입니다. 계산 후 한도가 부족하다면, 기존 대출 조정이나 상담을 통해 해결책을 찾아보세요!
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